发布时间：2024-11-18 18:15:04 来源: sp20241118
近期，多家机构发布2024年房地产市场展望与预测。据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，乐观情形下，2024年宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积同比增长1.4%，商品房销售额绝对量预计达到12.8万亿元，同比增长4.1%。
据中指研究院分析，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。短期来看，房地产市场调整压力仍在，2024年房地产供需两端有望持续发力，因城施策力度仍有空间。
市场 1月市场走势较为关键
去年年末，楼市政策效果继续显现，叠加年底房企积极推盘、部分项目集中网签等因素，北京市场活跃度有所提升，带动一波年末翘尾，辐射到2024年年初。
据了解，步入1月以来，北京多数售楼处围绕跨年、冰雪等主题，开展营销活动，吸引客户到访，同时延续年末促销优惠活动，以购房有礼、折扣、特价房源、成交送家电等活动为主，整体优惠力度较前期变化不大。另一方面，从供应来看，据中指研究院数据显示，2023年12月下旬，北京新房取证节奏加快，元旦假期前一天(12月29日)4个楼盘获批入市，新批入市房源超1400套。
诸多因素叠加下，今年元旦假期北京新房表现不俗。中指研究院数据显示，北京新建商品住宅成交面积2.89万平方米，较去年元旦假期日均成交面积上涨26%。二手房成交方面，易居研究院表示，北京二手房成交整体平稳，看房量和成交量呈现企稳回升态势。
但随着购房需求集中释放完毕，以及在环比基数较大前提下，今年第1周(2024.1.1-2024.1.7)出现预料之内的回落。据诸葛找房数据研究中心统计，2024年第1周，监测重点15城新建商品住宅成交量为13823套，环比下降51.88%，同比下降58.23%。与此同时，京沪两城在新政效应逐渐减弱、购房需求释放持续性下降的情况下，成交量也双双出现下滑态势。
二手房韧性略好于新房，同比仍维持正增长态势。2024年第1周，监测重点10城二手住宅成交量为11144套，环 比 下 降26.72%，同比 上 升1.5%。其中，北京周成交1926套，环比下跌50.88%。
多家研究机构均表示，整体来看，今年开年市场活跃度未及去年同期。除了个别项目表现较好外，多个城市的楼市都相对平淡，且出现了进一步分化的现象。一线及新一线城市除个别城市成交热度稍高外，其他城市面临较大的短期调整压力。
对于1月接下来的走势，中指研究院市场研究总监陈文静表示，由于今年春节假期在2月份，因此1月是完整的销售月份，市场走势较为关键，1月销售需要保持一定规模才能为全年市场企稳奠定基础。
土地 新年首场土拍继续释放回暖信号
1月4日，2024年北京首场土拍落槌，共成交4宗地块，均被央国企竞得，总成交金额约122亿元。其中丰台大瓦窑“姊妹地块”L42、L44竞争激烈，成为本场土拍的焦点。大瓦窑L42由中建信和摇号竞得，L44由京能摇号竞得。
“近年来，丰台在北京城六区中土地储备充足，承担主要供应作用。”北京链家研究院分析师岳微表示，自2021年以来，丰台已出让21宗住宅用地，涉及万泉寺、纪家庙、大红门、青塔、南苑、郭公庄等多个板块，且地块属性、地理位置、周边配套都较为良好。
值得注意的是，此次摇中地块的京能置业，参与摇号地块近十次后终有斩获，由此可见房企对北京市场的决心之坚定。
其实，回顾2023年北京土拍市场，可见已有多宗优质地块预热2024年北京市场。青塔地块“未拍先火”、大红门地块吸引22家房企报名参与、朱辛庄引发42家房企参与摇号大战中签率仅2.38%……全年土拍市场热点不断。
“2023年，近四成地块触及15%地价上限、屡屡摇号，均显示北京土地市场热度较前期显著回升。”岳微说。
据中指研究院数据显示，2022年北京商品住宅计划供地面积为300万平方米，供地计划完成率为90.18%。到了2023年，北京商品住宅计划供地面积300万平方米，实际供地面积为310万平方米，供地计划完成率达到了103.3%。
究其原因，业内普遍认为这与楼市的韧性高度相关，北京相对稳健的市场需求为房企带来了更多安全感和确定性。“房企对市场的判断高度一致，引发较为趋同的拿地逻辑。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。
另外，北京首场土拍拿地企业均为央国企，亦显现着房企拿地格局依旧延续“央国企强势”的特征。据中指研究院统计，2023年北京央国企房企拿地金额占比为79%，这一数值在重点22城中位列第一。
克而瑞地产研究院表示，当下，房企的投资策略大多是谨慎中保持聚焦，在这样的投资局面中，央国企优势显著，尤其是在重点城市、核心地块的竞拍上得以持续“霸榜”，有效提升了优质土储、优化了土储结构。
本月首场土拍结束后，意味着北京2023年第三轮供地已全部出让。2023年第四轮拟供应的14宗地将于2024年3月前完成。
据北京市规划和自然资源委员会网站发布《2023年度第四轮拟供应商品住宅用地清单》显示，从地块选址看，本轮供地计划加大向城市副中心和平原多点地区土地投放力度，九成以上项目位于该区域。同时，本轮拟供项目全部位于“两区”与三城一区范围以及城南行动计划覆盖区域等重点功能区。
展望 一线城市销售或稳中有增
展望未来，市场企稳的关键是居民预期的转变及政策的支持力度。2023年的宽松政策为2024年政策奠定了基调，市场方面有望实现稳中有增。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，新年第1周重点50城的情绪指数为-0.8，踩线市场低迷区间，市场情绪仍有较大上调空间。但新年伊始，多地密集出台公积金等新政旨在继续创造宽松的购房政策环境。预计随着利好政策持续输出并发酵，购房需求将继续稳步释放，周成交量有望回升并逐步回归常态化水平。
“从政策趋势上看，在需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的聚焦点，未来一线城市政策或继续优化。”中指研究院分析师孟新增表示，一线城市、核心二线城市有望因区施策优化限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放。
业内普遍认为，随着一线城市限购、限贷等政策的优化，以及优质供给对市场形成一定支撑，预计一线城市销售或稳中有增。“北京老旧小区存量仍然较大，改善需求尚有大量释放空间。”张凯表示，结合目前北京在限购方面的政策仍然是全国最严的城市之一，因此北京强大的房地产市场潜力仍将吸引更多的房企来京投资。
在供给端，克而瑞地产研究表示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，预计今年上半年房企的债务压力依然较大。虽然当前融资政策持续利好，但实际受益仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业融资面仍然疲软。
对此，克而瑞地产研究建议，对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期，调整企业营销策略，加快项目去化。同时，也要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。
在土地供给端方面，张凯预估2024年土拍市场整体仍将缩量，而其中大部分减量将由三四线城市承担，核心城市仍能维持当前的规模。克而瑞地产研究院同样表示，从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐，当影响传递到企业端，则龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大。
值得注意的是，加快构建房地产发展新模式也被高频提及。多元化业务、“三大工程”等成为了房地产发展方向。
“新发展模式是‘因’、是过程；而高质量发展是‘果’、是目标，两者关系不能颠倒和混淆。”易居研究院研究总监严跃进指出，要立足中国房地产市场和环境的基本逻辑，吻合发展的新形势和新要求，尊重房地产市场发展的现状和客观规律，通过基础制度构建和新模式持续探索，逐渐找到一条真正适合房地产业发展的新模式之路。文/陈天奕 摄/陈静思 【编辑:刘阳禾】