发布时间：2024-11-05 13:05:57 来源: sp20241105
辖区常住人口超212万，住宅小区1104个，其中有物业管理的小区 896个，作为陕西省西安市中心城区内最大的核心区，雁塔区有大唐不夜城等“顶流”景点的热闹，但也有成长的烦恼——辖区物业纠纷案件数持续增长，2020年至2022年，年均增速逾40%。
繁荣与少讼能否兼得？2022年4月，雁塔区人民法院成立了全省首家物业“共享法庭”。2023年，物业纠纷收案量同比下降三成，首次出现拐点。
不增编不建房，法庭设到群众家门口
“我们也不是不讲理的人，今天法官、行业专家都在这里，维修责任都分析清楚了，物业也给解决，我马上缴费！”
不久前，在一起雁塔区物业“共享法庭”受理的物业纠纷中，法官、调解员、建筑专家“三方会诊”，将明德门小区业主和物业公司因楼顶渗水引发的纠纷就地化解。
从无到有，物业“共享法庭”的设立，着实让雁塔区法院院长李云峰费了不少心思。
面对年均40%快速增长的物业纠纷案件，2022年3月，雁塔区法院党组决定成立以院长为主要负责领导的调研组，围绕物业纠纷涉及的相关主体进行全方位摸底调研。
“西北地区首家‘红色物业会客厅’，位于西安市雁塔区朱雀大街，在区委组织部、区住建局指导下设立，旨在面向小区居民和物业服务企业提供‘一站式’多元化矛盾纠纷化解服务……”在一次赴“红色物业会客厅”的调研中，雁塔区物业协会工作人员向调研组介绍道。
地处雁塔区腹地，具有多元解纷功能……“红色物业会客厅”仿佛和不增编不建房的“共享法庭”模式有着天然的契合，调研组渐渐有了“解题思路”。
经过大量沟通协调，2022年4月，雁塔区法院成立了陕西省首家物业“共享法庭”，以雁塔区物业协会服务站为依托，在原红色物业会客厅的场地、设备的基础上，嵌入法院力量，由专业法官、调解员以及行业协会合力解纷，速裁庭全体法官及47名调解员轮流值班，同时配备10名行业专家随时参与调解，一场党委、政府、法院、社会组织的多方奔赴，使得“共享法庭”迅速落地见效。
一张大圆桌，一张排班表，法官们充当起“值日生”，每周两天前往物业“共享法庭”指导调解员解纷，同时，向物业协会调解员、律师开展调解工作培训，让行业调解力量在具备专业性的基础上不断提升法治化水平。
一个网络信号、一块电子屏，群众不方便前来，或当天法官在法院本部办公的时候，可以通过“诉源治理共享调解平台”“人民法院调解平台”随时随地实现法官与居民群众、物业公司和社区工作人员的远程连线，进行线上解纷。
一张法台、一套法槌，当诉前调解没有成功、矛盾成讼时，大会客厅“秒变”物业纠纷巡回法庭，法官通过巡回审判以案释法，让居民在家门口化解矛盾的同时，也为附近居民打造了一堂“沉浸式”法治公开课。
“麻雀虽小，五脏俱全。在物业‘共享法庭’，我们和住建局、街道社区、行业协会等相关单位共同做好基层社会治理，‘一站式’实现多元解纷、基层治理、调解指导、诉讼服务、判后答疑等多元功能。”李云峰谈道。
有分层过滤，也有集中突破
不久前，原告深圳市某物业公司西安分公司将包括李女士在内的140名小区业主诉至雁塔区法院，要求业主支付欠缴物业费，案件被委派至物业“共享法庭”受理。
在调解员的耐心劝导下，大部分业主对合同相对人的问题不再提出异议，垃圾清理等一些简单纠纷也被及时整改，有40余名业主缴清了物业费。
随后，对于房屋质量问题，物业“共享法庭”当日值班法官童晶晶组织相关业主进行释法析理。
“法官的意思我们明白了，房屋质量不是物业的责任，你们还帮我们联系好了开发商，进一步商量维修方案，解决大问题了，物业费我们交！”业主代表表示。随后，涉房屋质量纠纷的相关业主缴清了物业费，案件原告申请撤诉。
对于剩余70余案，承办法官以每十个业主为一组，将其提到的问题及证据悉数记录，并要求物业公司派代表逐一解释，个别“疑难杂症”，另行安排了一对一调解。最终，业主与物业公司达成和解，业主支付物业费，140案均调解、撤诉。
针对纠纷特点，物业“共享法庭”探索形成了“过滤式”特色解纷模式：
对于事实简单、法律适用明确的纠纷，由调解员自行调处，实现“一般纠纷就地调”；
对于案情复杂、法律适用较疑难的纠纷，可联系物业“共享法庭”指导法官在线实时指导，做到“复杂纠纷指导调”；
对于涉诉纠纷，法院可视具体情况邀请行业专家与法官联合调解，做到“涉诉纠纷委托调”。
“其实就跟过筛子一样，容易的先筛一波，中等的再筛一波，最难的再集中力量解决。比方说对于一些情况复杂的案件，我们引入建筑专家参与调解，他们会在故障原因等技术层面上剖析清楚，再加上法官释法析理，当事人更容易信服。”物业“共享法庭”负责人、雁塔区法院速裁审判庭庭长何燕打了个比方。
要“冬病早治”，更要“把脉开方”
2023年10月，寒潮比以往更早来到西安，雁塔区某小区的业主们忧心忡忡，听说物业公司和热力公司在供热面积的问题上存在分歧，一直在打官司，双方今年还没有签订供热合同，小区供不供暖还是个未知数。
考虑到临近供暖季，为保障辖区居民度过一个温暖祥和的冬天，物业“共享法庭”的法官们打算提前干预，为业主展开“冬病早治”工作。
何燕联合社区，召开小区供热问题的沟通协调会。物业协会、物业公司、热力公司、社区工作者、行业专家及居民代表被悉数邀请参加。
“热力公司在往年合同中约定的包干面积过高，我们物业公司要求按照实际缴费面积供热！”
“目前我们热力公司入不敷出，面临着经营困难，物业公司上一年度的供暖费用还未结清，影响了我们本年度的天然气购气、设施升级改造计划。”
在法院搭建的座谈会这一沟通平台上，热力公司、物业公司、业主代表面对面深度交流，法官们从民法典、物业管理条例、市集中供热条例等入手，就相关问题逐一答疑，结合各方反馈提出意见建议和化解方案，协调会后，物业公司和热力公司互相理解让步，就收费面积、设施升级等问题达成一致意见，物业公司最终撤诉，双方重新签订了新一年度的供热合同。
11月15日，暖气如期送入了小区，业主们的“揪心事”变成了“暖心事”。
“冬病早治”，为社会问题及时“把脉开方”，是物业“共享法庭”的一贯举措。
“电梯经常性故障、消防设施不完善、下水管道失修……”
近日，在受理的张某某等业主诉某物业公司服务合同纠纷系列案件中，物业纠纷中最常见的问题再次出现在卷宗里。
如何减少此类物业纠纷频发的现状？承办法官通过物业协会要求物业公司对合理意见立行立改，同时就物业管理不到位及存在的瑕疵问题向雁塔区住建局发送了司法建议书。
区住建局收到司法建议书及案件材料后，核实确认该物业公司确实存在管理问题，立即对其进行约谈，并督促整改。
三个月过去了，物业公司整改效果如何？法官到小区进行了回访。
小区内的消防、电梯等重要基础设施被整修；
6栋楼存在的外墙瓷砖脱落隐患被处理；
室外杂乱裸露的电线不见了，被有序埋至墙内……
同时，物业的服务流程及服务标准被细化，垃圾处理、秩序维护等岗位每日不定期巡查，遇到业主反映问题立即整改，不能立即整改的，形成方案，明确时间节点整改到位并通知业主，预防及处理机制得到进一步细化落实。
2023年，雁塔区法院物业纠纷收案量降至1823件，较上一年下降32%，拐点出现。
不止物业“共享法庭”，聚焦矛盾多发领域、架构在群众身边的西安法院“共享法庭”还有很多——用司法智慧弥合感情裂缝的家事“共享法庭”；向外国友人开展法治文化宣传的文旅“共享法庭”；“诉前调解+司法确认”零成本化解批量纠纷的金融“共享法庭”……目前，全市法院在无讼社区（村、组）、共享法庭、院外特邀调解室、网格点建立共享解纷驿站189个，2023年至今化解纠纷10万余件，法官们以自己的专业和执着，把能动履职理念践行到底，让良法善治遍布每一个角落。（贺雪丽 许 颖 白 琨）
(责编：黄瑾、王珂园)